??4月8-11日,原昆百大A(8.370, 0.15, 1.82%)控制人谢勇以我爱我家集团董事长、总裁身份高调出现在博鳌亚洲论坛2018年年会上,并作为受邀嘉宾参与了分论坛“楼市:这次真的不一样”讨论。此届博鳌亚洲论坛备受瞩目,但房地产从业人士格外低调。

??我爱我家是目前首家登陆A股的房产经纪公司,被称为“房产中介第一股”。4月9日晚间,昆百大发布公告称,董事会拟将公司中文名称由“昆明百货大楼(集团)股份有限公司”变更为“我爱我家控股集团股份有限公司”,证券代码000560保持不变。

??4月10日,21世纪经济报道记者就昆百大并购、更名以及未来战略等问题专访了谢勇。他表示,除了会主动扩张看好的长租公寓产品外,上市后的我爱我家在二手房和新房业务方面并没有大规模扩张计划。“不会为了超越链家而扩大规模。不能走太快,万一没踩对点就亏损了。”

??更名背后

??“今年我们在内部制定了100亿的经营指标,但我估计昆百大原有业务只有十几亿的业务量。这相当于名字与战略完全不匹配。更名主要是因为我们认为我爱我家是产业升级最好的标的。未来我们的战略重心也会发生重大变化。”谢勇对21世纪经济报道说。

??公开资料显示,昆明百货大楼(集团)股份有限公司创建于1959年,1992年经昆明市体改委批准,以昆明百货大楼作为独立发起人,以定向募集方式进行了股份制改造,改组设立了昆百大,并于1993年10月由证监会批准成为上市公司,于1994年2月在深交所挂牌交易。

??官网显示,昆百大目前业务涵盖商业零售、电子商务、房地产开发、酒店物业、金融服务等领域,拥有昆明百货大楼、百大新天地、百大新西南、百大新都会、百大国际派五大自建自营购物中心,及昆百大家电、家有宝贝、昆百大为乐超市、新纪元大酒店四大自主商业品牌。集团总资产近59亿元。

??“并购我爱我家实际上是昆百大战略转型的一种选择,而我爱我家作为并购标的最大的特点是它没有实际控制人,而有17个股东。这些股东除了管理层拥有的10%股权之外,实际并不管理公司。因此,我们判断,我爱我家是我们提升产业升级最好的标的。然后通过与每家股东谈判的方式,目前拥有我爱我家91%的股权。”谢勇透露。

??21世纪经济报道查阅资料发现,2016年,昆百大实现营业收入仅19亿元,较去年同期增长43.19%;归属于母公司所有者的净利润增加156.80%。

??然而,据昆百大所披露的公告,在其对我爱我家并购交易完成后,我爱我家2016年1-12月实现的营业收入和营业利润,占昆百大备考财务报表中营业收入和营业利润的比例均超过30%。公司主营业务因此在原有基础上,增加了包括经纪业务、新房业务、资管业务在内的房地产中介服务业务。

??其在更名公告中解释:公司发展战略也相应从传统的商业零售业,逐步向“发展城市综合服务业”目标转变,拟将公司打造成城市综合服务提供商。

??谢勇认为,昆百大与我爱我家业务本质有相通之处,并非跨界。“昆百大原来是做商业零售运营,我去之后改为商业零售购物中心。购物中心其实是商铺的分割出租运营,我爱我家其实做的是住宅房屋的出租运营,都属不动产运营管理。”

??据公告披露,昆百大此前以发行股份及支付现金的方式购买北京我爱我家房地产经纪有限公司16名股东合计持有的84.44%股权,同时向包括公司控股股东西藏太和先机投资管理有限公司在内的3名特定投资者非公开发行股份募集配套资金约16.6亿元。截至2018-04-22,上述重大资产重组已实施完成,我爱我家已成为其控股子公司。

??“入口”交易

??自昆百大发起对我爱我家并购开始,这场交易就被外界称为“蛇吞象”,且并购重组之路一波三折。不过,随着房地产存量市场到来,谋求上市成为包括链家、我爱我家等房产经纪机构的一大主要诉求。

??谢勇表示,从投资人角度看,如果只是把我爱我家看成简单的中介服务机构并没有太多价值。但如果把我爱我家看成一个以居住为核心,能够整合并串联房地产下游产业链入口的行业,就有相当大的价值。

??“房地产服务行业是以交易为基础场景,背后承载着强大的下游端口整合可能性,对应来说,房后市场和提供的相应服务也非常强。另外,中介公司有着与美团、饿了么等非常相似的基因。比如都有地推人员,像我爱我家一年要经手四千亿房屋交易,有大概5.5万名经纪人。第二是客户包括买家和卖家,对于卖家,我们会清楚知道什么时候能够准确地拿到购房款;对于买家,我们会知道他有多少金融需求。第三是行业特殊性,房产交易会增加对客户的黏性时间,最快两个多月,最长半年也正常。这是一个非常好的切入业务场景的入口。

??谢勇认为,资本市场并没有对中介行业以入口为角度理解其估值,就像前些年大家对零售业的低估。“交易是基础,做生意我用10倍的估值买过来,这是一个合理的交易。如果交易过程中,能够再创造性地发现一些更加好的新机会,这就是一笔较划算的交易。”

??值得关注的是,我爱我家在上市条款中向股东承诺:2017-2019年,公司累计净利润分别不低于5亿元、11亿元及18亿元。而资料显示,2014年-2016年,我爱我家的净利润分别为-6718万元、1.8亿元、3.2亿元。

??谢勇称,上述利润指标因为是累计数字因此并无压力。而我爱我家上市之后未来发展会更好。首先,品牌的信任感会更强;其次,我爱我家可以获得更多后续发展的资金;再者,随着房地产进入存量房市场,中介行业未来会成为主角。

??不过,谢勇表示,除了会主动扩张看好的长租公寓产品以外,上市后的我爱我家在二手房和新房业务方面并没有大规模扩张计划。